50 000–100 000 asukkaan kaupungit väestöennusteen väliinputoajia – kannattaako asuntoa enää omistaa kasvukolmion ulkopuolella?
Väestönkasvu keskittyy maan yhdeksään suurimpaan kaupunkiin. Kasvukeskuksissa asuntojen hinnat nousevat, ja edessä voi olla jopa asuntopulaa. Sen sijaan 50 000–100 000 asukkaan kaupungeissa väestö ei kasva lainkaan. Ekonomisti Hannu Nummiaro kertoo, mitä väestönkehitys tarkoittaa suomalaisten asuntovarallisuudelle.
Tilastokeskuksen uusi väestöennuste maalaa Suomen tulevaisuudesta syvästi jakautuneen kuvan. Sen mukaan väestö kasvaa vuonna 2045 enää 56 kunnassa tai kaupungissa. Kasvu keskittyy yli 100 000 asukkaan kaupunkeihin, joissa väestö kasvaa 21 prosenttia. Myös pienemmissä, 20 000–50 000 asukkaan kaupungeissa, kasvua kertyy 8 prosenttia. Väliin jäävät 50 000–100 000 asukkaan kaupungit, joiden yhteenlaskettu väkimäärä ei kasva lainkaan.
– Tähän joukkoon mahtuu kutistuvia kaupunkeja, kuten kaakon kolmikko Kouvola, Kotka ja Mikkeli, sekä toisaalta yli kymmenen prosentin kasvuun yltävät Seinäjoki ja Rovaniemi. Keskisuuret kaupungit ovat väestöennusteen väliinputoajia, sillä kasvu jatkuu sekä niitä suuremmissa että pienemmissä kaupungeissa, sanoo LähiTapiola Varainhoidon ekonomisti Hannu Nummiaro.
Väkiluvun muutos 2024–2045
Kunnat kokoluokittain vuonna 2024
Rendering component: media
Lähde: Tilastokeskus, LähiTapiola Varainhoito Oy
Suomalaisten varallisuudesta noin puolet on kiinni omissa asunnoissa. Väestönkasvu lisää asuntojen kysyntää ja ylläpitää asuntovarallisuuden arvoa. Nummiaron mukaan asuntojen reaalihinta on kasvanut 2000-luvulla vain kolmessa maakunnassa: Uudellamaalla, Pirkanmaalla ja Varsinais-Suomessa. Uudellamaalla asuntojen reaalihinta on kasvanut 27 prosenttia 2000-luvulla, samalla kun maakunnan väkiluku on kasvanut 26 prosenttia. Pirkanmaalla vastaavat luvut ovat 17 ja 19 prosenttia, Varsinais-Suomessa 22 ja 10 prosenttia.
Kannattaako asuntoa enää omistaa kasvukolmion ulkopuolella?
– Kasvu keskittyy Uudellemaalle, Pirkanmaalle ja Varsinais-Suomeen, mutta toki muuallakin on elinvoimaisia alueita, joissa asuntovarallisuudelle voi saada kelpo tuoton. Asunnon omistaminen saattaa kannattaa silloinkin, kun väki kotikunnassa vähenee – ainakin jos asumistarve on pitkäaikainen. Asuntolainan lyhentäminen lisää aina nettovarallisuutta, kun taas vuokra on pelkkä kulu. Toisaalta, jos asunnon vuokra on pienempi kuin lainanlyhennykset, korkokulut ja hoitovastikkeet vastaavassa omistusasunnossa, säästöt voi sijoittaa esimerkiksi osakemarkkinoille. Tällöin vuokralla asuva saattaa saada varallisuudelleen paremman tuoton kuin omistusasuja, joka pumppaa rahansa seiniin, ekonomisti toteaa.
Asuntohintojen ja asukasluvun kehitys 2000–2023
Vasemmalla kehitys maakunnittain, oikealla kaupungeittain
Rendering component: media
Lähde: Tilastokeskus, LähiTapiola Varainhoito Oy
40 prosenttia kasvukunnista alle 20 000 asukkaan kuntia ja kaupunkeja
Suomen kärkiyhdeksikölle, eli maan suurimmille yli 100 000 asukkaan kaupungeille, väestöennuste tarkoittaa hintojen nousua, ehkä jopa asuntopulaa.
– Rakentamisen suhteen Suomi on kaikkea muuta kuin valmis. Sekä nettomaahanmuutto että kuntien välinen muuttoliike lisäävät asuntojen tarvetta kasvukeskuksissa ja samaan aikaan rakentaminen sakkaa. Pitkittyessään rakentamisen alho voi johtaa asuntopulaan ja asuntohintojen nopeaan nousuun. Se kyllä hyödyttäisi omistusasujia varallisuuden kasvaessa, mutta tekisi toisaalta ensiasunnon ostamisesta vaikeampaa, Nummiaro pohtii.
Valopilkkuja löytyy myös pienemmästä päästä. Väestöennusteen 56 kasvukunnasta 23 on alle 20 000 asukkaan kuntia tai kaupunkeja.
– Väestönkasvu kannattelee asuntovarallisuuden arvoa myös monissa pikkukunnissa: listalle yltävät esimerkiksi 3 000 asukkaan Sauvo ja alle 500 asukkaan Vårdö. On kuitenkin hyvä muistaa, että väestöennuste perustuu viimeaikaisiin trendeihin, eikä se ole tae tulevasta. Kotikulmien asuntomarkkinoita kannattaa pitää silmällä ja tarkkailla, menevätkö asunnot kaupaksi vai jäävätkö ne roikkumaan välittäjien listoille, ekonomisti neuvoo.
Väestöennusteen 56 taipumatonta kuntaa
Kunnat, joiden väkiluku on uuden väestöennusteen mukaan huipussaan vuonna 2045
Rendering component: media
Lähde: Tilastokeskus, LähiTapiola Varainhoito Oy
Muuttotappioalueilla väestönkehitys on painanut asuntojen hintoja jo pitkään. Kainuussa asuntojen reaalihinta on pudonnut 29 prosenttia 2000-luvulla, samalla kun väkiluku on vähentynyt 18 prosenttia. Etelä-Savossa asuntojen arvosta on sulanut 23 prosenttia, väkiluvusta 17.
– Taantuvilla alueilla asuvien kannattaa säästää rahoitusvarallisuuteen, esimerkiksi rahastoihin tai osakkeisiin, jottei esimerkiksi oma eläkeajan toimeentulo ole kiinni vain kotikulmien hiljenevistä asuntomarkkinoista. Rahoitusvarallisuudessa on sekin hyöty, että omaisuuden voi muuttaa helposti rahaksi, jos äkillinen tarve yllättää.
