Kiinteistöt saavat osansa koronakriisistä – hajauttaminen tärkeää myös kiinteistömarkkinoilla

Koronakriisi vaikuttaa kiinteistöjen vuokratuottoihin. Lue LähiTapiola Kiinteistövarainhoidon asiantuntijan vastaukset yleisiin kiinteistösijoittajaa askarruttaviin kysymyksiin.

Viime kuukauden aikana sekä osake- että korkomarkkinoilla on nähty valtava myyntiaalto koronavirusepidemiasta aiheutuneiden sijoittajapelkojen vuoksi. Kiinteistömarkkinoilla kehitys on ollut maltillisempaa, mutta se ei ole missään nimessä ollut immuuni markkinaturbulenssille.

LähiTapiola Kiinteistövarainhoidon salkunhoitaja Kasper Joukama vastaa muutamaan kiinteistömarkkinaa koskevaan keskeiseen kysymykseen.

Miten koronakriisi on näkynyt kiinteistömarkkinoilla?

Alkushokin jälkeen vaikuttaa siltä, että sijoittajien kiinnostus kiinteistömarkkinoihin jatkuu edelleen.

Isossa kuvassa tilannekuva on vielä utuinen, mutta selkenee koko ajan. Tilanne elää kuitenkin päivittäin ja koronaepidemian todellisia tai lopullista vaikutuksia kiinteistöjen arvoon ja niiden tuottamaan vuokratuottoon on vielä mahdoton arvioida.

Korot pysyvät matalalla ja osakkeiden volatiliteetti eli hintaheilunta on kasvanut merkittävästi samalla, kun yritysten tulosodotuksia on laskettu merkittävästi. Oletettavaa on, että myös kiinteistösijoitukset voivat saada vähintäänkin väliaikaisen kolauksen, kun vuokrakassavirta tietyistä tilatyypeistä heikkenee ainakin väliaikaisesti.

Pohjimmiltaan kiinteistöjen tuotto perustuu vuokrakassavirtaan ja arvonmuutokseen eli siitä, kuinka paljon sijoittaja on valmis maksamaan kiinteistöstä saatavasta tulevaisuuden kassavirrasta, jota se tuottaa vuokratulolla, josta vähennetään kulut, jolla kiinteistöä ylläpidetään.

On kuitenkin hyvä muistaa, että kriisin vaikutukset näkyvät eri tavalla eri kiinteistötyyppien välillä. Siksi myös kiinteistösijoittamisessa hajauttamisen merkitys kasvaa etenkin tällaisina hetkinä.

Miten kriisi on näkynyt eri kiinteistötyypeissä?

Isossa kuvassa koronaviruksen vaikutukset ovat heijastuneet ensimmäisenä hotelleissa ja ravintoloissa, monet näiden alojen vuokralaisista ovat kokeneet merkittäviä iskuja asiakasmäärissä, kun turismi ja työmatkustaminen lakkasivat kuin seinään. Nopeasti tämän jälkeen liikkumisrajoituksien myötä myös muut liiketilattyypit ovat kokeen rajun laskun asiakasmäärissä. Nimenomaan palvelualojen toimijoiden keskuudessa väliaikaisisten vuokranmaksuhelpotuksien tarve on suurin.

Toimistovuokralaisten osalta vaikutukset ovat toistaiseksi olleet maltillisemmat. On kuitenkin sanomattakin selvää, että mikäli liikkumisrajoitukset ja talouden matala aktiviteetti jatkuvat pitkään myös toimistovuokralaiset joutuvat ahtaammalle.

Asuntojen osalta vaikutuksia ei ole vielä näkynyt suoraan, mutta mitä pidempään talouden lamaantuminen jatkuu ja jos työttömyys nousee, heikentää se osaltaan myös vuokralaisten maksukykyä.

Tilatyypistä riippumatta markkinoilla tilojen uudisvuokraus on tällä rauhoittunut merkittävästi, kun osapuolet ottavat etäisyyttä ja odottavat, että tulevaisuuden näkymistä saisi vähän paremman kuvan.

Nyt kriisin keskellä vuokralaisten kanssa yhteistyö korostuu. Olemme viimeisten viikkojen aikana tehneet aktiivisesti yhteistyötä asiakkaidemme kanssa, joiden liiketoimintaan vallitseva tilanne on vaikuttanut nopeasti. Vastuullisena toimijana kannamme huolta asiakkaidemme liiketoiminnan jatkuvuudesta ja haluamme auttaa heitä parhaamme mukaan poikkeusolosuhteiden aikana.

Miten tilanne kehittyy jatkossa?

Ennusteet pandemian kestosta vaihtelevat, mutta oletukset sen vaikutuksista ovat liikkuneet 3 kuukaudesta eteenpäin, mutta todellista kestoa voi vain arvailla.

Työllisyyteen virus aiheuttaa varmasti lommon, josta kestää hetki päästä niin sanottuun normaalitasoon etenkin palvelualoilla. On kuitenkin hyvä muistaa, että palvelut tai niiden tarve eivät katoa mihinkään ja kansantalouden palautuu ennemmin tai myöhemmin kasvuun. Kohteiden arvostukset tulevat olemaan lyhytaikaisesti alttiita hintojen heilahteluille.

Miten minun kiinteistösijoittajana tulisi toimia?

Kiinteistösijoittajan ei pidä hätäillä. Kiinteistöt tulisi mieltää pitkäaikaisina sijoituksina, pitkäaikaisissa sijoituksissa markkinoiden heilunta on normaalia ja useiden vuosien tarkastelujaksolla yksittäiset epävakaudet eivät ole suuressa roolissa.

Näinä epävarmoina aikoina kiinteistöjen tuottama vakaa kassavirta onkin saanut osan sijoittajista lisäämään heidän kiinteistösijoituksiaan. Vaikka kiinteistöt sisältävät riskin arvon heikkenemisestä siinä missä muutkin riskisemmät omaisuuskuokat, vakaa kassavirta tekee siirtymästä koronakriisin yli tasaisemman.