Kiinteistösijoittamisen buumi on vauhdittanut kiinteistörahastojen kasvua – ”Sijoittamisessa on myös haasteensa”

27.2.2020 - Kasper Joukama

LähiTapiola LokalTapiola

Avoimien kiinteistörahastojen pääomat ovat kasvaneet räjähdysmäisesti 2010-luvulla. LähiTapiola Kiinteistövarainhoidon salkunhoitaja Kasper Joukama kertoo rahastojen hyvistä puolista ja heikoista kohdista.

Matala korkotaso on ajanut monet sijoittajat pohtimaan omaa sijoitusstrategiaansa. Perinteikkäämpien korko -ja osakesijoitusten rinnalla on viimeisen vuosikymmenen aikana noussut runsas valikoima muita vaihtoehtoisia sijoituksia.

Vaihtoehtoiset sijoitukset ovat olleet pitkään tärkeä osa institutionaalisten sijoittajien salkkua. Yhä useammin vaihtoehtoisista sijoituksista nimenomaan kiinteistömuotoiset sijoitukset ovat löytäneet tiensä myös yksityissijoittajien salkkuihin.

Suosittuja muotoja sijoittaa kiinteistöihin ovat muun muassa sijoitusasunnot ja kiinteistöalan pörssiyhtiöiden osakkeet. Viime vuosina suosiotaan on kuitenkin eniten kasvattanut erilaiset kiinteistörahastot. Kiinteistörahastojen kautta sijoittajat pystyvät omistamaan pienelläkin pääomalla muun muassa asuntoja, toimistoja, hoivakiinteistöjä, hotelleja ja liikekiinteistöjä, joiden ostaminen vaatisi tyypillisesti miljoonia euroja

Kesäkuussa 2019 avoimien kiinteistörahastojen hallinnoimat varat nousivat 7,4 miljardiin euroon. Kiinteistörahastojen räjähdysmainen kasvu on Suomessa kiistatta yksi 2010-luvun ilmiöistä sijoittamisen saralla. Kiinteistörahastojen suosion kasvun myötä markkinoille on tullut uusia toimijoita vastamaan kasvaneeseen kysyntään.

Kiinteistörahastojen kilpailu sijoittajien huomiosta on pysynyt kovana ja markkinoilla on nähty paljon erilaisia kiinteistörahastoja.

LähiTapiola LokalTapiola

Kaikki lupaukset eivät täyty

Viimeisten vuosien aikana talousmediasta onkin pystytty lukemaan esimerkkejä useista tapauksia, jossa sijoittajilta on kerätty kymmeniä miljoonia euroja ja luvattu kovia tuottoja, mutta todellisuudessa sijoittajat jäävät todennäköisesti vain nuolemaan näppejään ja tulevat menettämään merkittävän osan sijoitetusta pääomastaan. Piensijoittajan voikin olla etukäteen vaikea arvioida uuden perustettavan rahaston todellisia riskejä.

Kiinteistörahastot ovat saaneet myös kritiikkiä siitä, ettei asunto- ja kiinteistörahastojen taantumakestävyyttä ole testattu, joka pitää täysin paikkansa. Kiinteistörahastoihin kohdistuu riski siitä, jos markkinoille tulee poikkeustilanne ja moni sijoittaja haluaa lunastaa omat sijoituksensa samanaikaisesti.

Tämä asettaakin avoimen kiinteistörahaston salkunhoitajalle haasteita. Samalla kun kiinteistörahasto pyrkii tuottamaan tuottotavoitteen mukaista tuottoa, on kiinteistörahaston pysyttävä maksukykyisenä ja olla valmiina, jos markkinoille iskee shokkitilanne. Kiinteistörahaston on pyrittävä toimimaan myös tällaisessa poikkeustilanteessa, jossa kiinteistöjen arvot laskevat ja osa sijoittajista haluaa lunastaa varojaan.

Sijoittajan etsiessä kiinteistörahastoa on hyvä ottaa selvää millainen rahaston tuottohistoria, kuinka paljon kokemusta taholla on kokemusta kiinteistösijoittamisesta tai onko sijoitustoimintaa pyörittävä taho itse sijoittanut rahastoon.

Kiinteistöt ovat hyvä lisä salkkuun, mutta pitkäjänteisyyttä ei pidä unohtaa

Kiinteistörahastot ovat erinomainen tapa hajauttaa sijoitusomaisuuden riskiä, sillä kiinteistöt ovat tuottaneet historiallisesti vakaata kassavirtaa. Myös kiinteistösijoitusten riski-tuottosuhde on historiallisessa vertailussa ollut hyvä suhteessa korko- ja osakemarkkinaan. Siksi kiinteistöt antavatkin tervetulleen lisän hyvin hajautettuun sijoitussalkkuun sijoittajalla, joka on valmis sietämään riskiä.

Sijoittamalla kiinteistörahastoon sijoittajan ei tarvitse itse murehtia kiinteistöjen ylläpidosta tai vuokrauksesta. Lisäksi sijoittaja pääsee sijoittamaan kiinteistöihin, joihin tavallisesti vain institutionaalisilla sijoittajilla on ollut mahdollisuus sijoittaa. Sijoittajan on myös hyvä muistaa, että kiinteistöt ovat esimerkiksi osakkeisiin verrattuna vaikeampi realisoida nopeasti. Kiinteistöt tulisikin mieltää pitkäaikaisina sijoituksina.

Kasper Joukama
salkunhoitaja
LähiTapiola Kiinteistövarainhoito