Gå rakt till innehåll Gå rakt till sidfoten

Fastigheterna får sin del av coronakrisen - viktigt att även diversifiera på fastighetsmarknaderna

7.4.2020 - Ekonomi

Coronakrisen påverkar fastigheternas hyresintäkter. Läs svaren som LokalTapiola Fastighetskapitalförvaltnings specialist har gett på de vanligaste frågorna som en fastighetsplacerare undrar över.

På grund av placerarnas oro över coronavirusepidemin har man både på aktie- och räntemarknaderna sett en enorm försäljningsvåg under den senaste månaden. Utvecklingen har varit lugnare på fastighetsmarknaden men inte heller den har varit immun mot marknadsturbulensen.

LokalTapiola Fastighetskapitalförvaltnings portföljförvaltare Kasper Joukama svarar på några centrala frågor om fastighetsmarknaden.

Hur har coronakrisen synts på fastighetsmarknaderna?

Efter den första chocken verkar det som om placerarnas intresse för fastighetsmarknaderna ännu fortsätter.

På det stora hela är situationsbilden ännu disig men den håller på att klarna. Situationen lever dock dagligen och det är ännu omöjligt att uppskatta coronaepidemins verkliga eller slutliga inverkan på fastigheternas värde och deras hyresintäkter.

Räntorna förblir låga och aktiernas volatilitet dvs. prisfluktuation har samtidigt ökat avsevärt när företagens resultatförväntningar har sänkts betydligt. Man kan anta att även fastighetsplaceringarna kan få en tillfällig stöt när hyreskassaflödet i vissa lokalitetstyper åtminstone tillfälligt minskar.

Avkastningen på fastigheter grundar sig på hyreskassaflödet och värdeförändringen dvs. på hur mycket placeraren är redo att betala för det framtida kassaflödet som fås från fastigheten, vilket uppstår av hyresintäkter med avdrag för kostnader för underhåll av fastigheten.

Det är dock bra att komma ihåg att krisens påverkningar syns på olika sätt i olika fastighetstyper. Därför ökar betydelsen av diversifiering, speciellt under sådana här tider, också i fastighetsplaceringar.

Hur har krisen synts i olika fastighetstyper?

På det stora hela har coronavirusets inverkan först avspeglats inom hotell- och restaurangbranschen. Många hyrestagare inom dessa branscher har upplevt betydande minskningar i kundantalet när det blev tvärstopp inom turism och arbetsresande. Även andra lokalitetstyper har snabbt därefter upplevt en kraftig sänkning i kundantalet till följd av rörelsebegränsningarna. Behovet av att få tillfälliga lättnader i hyresbetalningen är speciellt stort bland aktörerna inom servicebranschen.

För kontorshyrestagare har påverkningarna tillsvidare varit mindre. Det är dock klart att om rörelsebegränsningarna och den låga ekonomiska aktiviteten fortsätter länge, kommer även kontorshyrestagarna att få det kärvt.

För bostädernas del har man ännu inte sett direkta påverkningar men ju längre den ekonomiska depressionen pågår och om arbetslösheten ökar, försvagar den för sin del betalningsförmågan också för hyrestagarna.

Oberoende av lokalitetstyp har ingåendet av nya hyresavtal om lokaliteter för närvarande lugnat sig betydligt, när parterna tar avstånd och avvaktar för att få en bättre bild av de framtida utsikterna.

Samarbetet med hyrestagarna betonas nu mitt i krisen. Vi har under de senaste veckorna aktivt samarbetat med våra kunder, vars affärsverksamhet snabbt påverkats av den rådande situationen. Som en hållbar aktör bär vi omsorg om kontinuiteten för våra kunders affärsverksamhet och vill enligt vår bästa förmåga hjälpa dem under dessa undantagsförhållanden.

Hur utvecklas situationen i framtiden?

Prognoserna om pandemins längd varierar men antaganden om dess påverkningar har rört sig från 3 månader framåt, men den verkliga längden kan man bara gissa.

Viruset påverkar säkert sysselsättningen och det kommer att ta en tid att uppnå den sk. normala nivån speciellt inom servicebranscherna. Det är dock bra att komma ihåg att tjänsterna och behovet av dem inte försvinner nånstans och att samhällsekonomin förr eller senare börjar växa. Objektens värderingar kommer kortvarigt att vara utsatta för prisfluktuationer.

Hur borde jag agera som fastighetsplacerare?

En fastighetsplacerare ska inte förhasta sig. Fastigheterna borde ses som långvariga placeringar och i långvariga placeringar är det normalt med marknadsfluktuationer och under en granskningsperiod på flera år spelar en tillfällig instabilitet inte så stor roll.

Under dessa osäkra tider har det stabila kassaflödet som fastigheterna inbringar fått en del av placerarna att öka sina fastighetsplaceringar. Även om fastigheterna innehåller en risk för värdeminskning, precis som även andra riskfyllda tillgångsklasser, gör ett stabilt kassaflöde att övergången över coronakrisen blir jämnare.