Miten LähiTapiolan kiinteistöihin sijoittavat tuotteet ovat varautuneet haastavaan markkinatilanteeseen?
Muun talouden tapaan kiinteistömarkkina on kokenut kovia viimeisen vuoden aikana. Korot ovat nousseet huomattavasti ja sijoittajien velkarahoituksen saatavuus ja ehdot ovat kiristyneet. Megatrendit ovat kuitenkin edelleen kärsivällisen sijoittajan puolella.
Korkojen nousu ja velkarahoituksen kiristynyt saatavuus hidastivat kiinteistöjen kaupankäyntiä
Kiinteistösijoitusmarkkinoilla kaikkien kiinteistötyyppien kauppamäärät ovat alkuvuonna 2023 vähentyneet selkeästi verrattuna vuoden takaiseen. Myös markkina-arvot ovat laskeneet maltillisesti kaikissa kiinteistösegmenteissä. Kiinteistökauppoja tehtiin noin 0,4 miljardilla eurolla, kun vuoden 2022 ensimmäisellä neljänneksellä kauppavolyymi oli 2,2 miljardia euroa. Tähän ovat syynä ennen kaikkea korkotason huomattava nousu sekä velkarahoituksen saatavuuden ja ehtojen kiristyminen, mikä on nostanut sijoituskohteille asetettuja tuottovaatimustasoja.
Omistusasuntomarkkinaan kiristyneet rahoitusehdot näkyvät sijoittajaostajien puuttumisena ja varsinkin uudiskohdekaupan pysähtymisenä. Ennakoimme kiinteistömarkkinoiden tilanteen jatkuvan haastavana myös loppuvuonna ja odotamme tuottovaatimusten yhä nousevan kaikissa kiinteistöluokissa markkinoiden epävarmuuden ja nousseen korkotason vetämänä.
Vuokramarkkinan kehitys vaihtelee eri kiinteistötyyppien välillä. Vuokrauksen näkökulmasta houkuttelevimpia kohteita ovat pitkillä vuokrasopimuksilla ja maksukykyisillä vuokralaisilla varustetut yhteiskunta-, päivittäistavarakauppa- ja toimistokiinteistöt, jotka tarjoavat inflaatiosuojaa nykyisessä markkinaympäristössä. Lisäksi nykyaikaisissa logistiikkatiloissa vuokra- ja käyttöastenäkymät ovat edelleen positiivisia niukan tarjonnan vetämänä. Toisaalta asunnoissa vuokrat ovat nousseet toistaiseksi maltillisesti, eivätkä omistajat ole monin paikoin vieneet kasvaneita ylläpito- ja rahoituskustannuksia täysimääräisesti vuokriin kasvaneen vuokra-asuntotarjonnan takia. Liiketilavuokramarkkina on vetänyt toistaiseksi hyvin, mutta voimakas inflaatio aiheuttaa epävarmuutta kuluttajien ostokäyttäytymiseen ja sitä kautta vuokraodotuksiin ja tilakysyntään.
LähiTapiola Sijoituskiinteistöt -rahasto varautunut markkinamuutokseen
LähiTapiola Sijoituskiinteistöt -erikoissijoitusrahasto on varautunut varsin hyvin muuttuneeseen markkinatilanteeseen. Rahaston kiinteistösalkku on hyvin hajautettu sekä kiinteistötyypeittäin että alueellisesti. Merkittävässä osassa rahaston kohteita on pitkäaikaiset elinkustannusindeksiin sidotut vuokrasopimukset luotettavien vuokralaisten kanssa, mikä antaa toisaalta inflaatiosuojaa ja toisaalta mahdollistaa nettovuokratuoton kasvun nykyisessä korkean inflaation ympäristössä. Asuntojen painotusta salkussa on vähennetty noin 32 prosentista 21 prosenttiin vuoden 2022 aikana. Rahaston likviditeetti on vahvalla tasolla. Sen luototusaste on erittäin matala (noin 15 %) ja rahastolla on hyvät kassavarat, joiden määrä vastaa lähes vieraan pääoman määrää.
Kevään aikana markkinoille on tullut myyntiin useita kohteita aiempaa paremmilla hintatasoilla. Rahastolla on hyvät valmiudet halutessaan investoida houkutteleviin kohteisiin vahvan kassansa avulla tai nostamalla vieraan pääoman määrää. Vaikka rahasto jatkuvasti kartoittaa uusia sijoitusmahdollisuuksia, pidämme tärkeänä rahaston likviditeetin säilyttämistä hyvällä tasolla myös tulevaisuudessa.
Rakentamisen ja remontoimisen kustannukset ovat nousseet tässä markkinassa. Rahastolla ei ole tällä hetkellä rakenteilla olevia kohteita tai kohteita, joissa olisi merkittäviä korjausprojekteja meneillään. Rahaston kohteiden kehittämisprojektit ovat huolellisesti suunniteltuja, kustannuksiltaan kiinnitettyjä ja tähtäävät muun muassa kohteiden kestävyysominaisuuksien, kuten energiatehokkuuden ja vuokrattavuuden parantamiseen.
LähiTapiola Kiinteistö-sijoitussalkun pitkän aikavälin näkymät ovat edelleen hyvät
Sijoitusvakuutukseen liitettävissä olevan LähiTapiola Kiinteistö-sijoitussalkun tuotto jäi alkuvuoden tarkastelujaksolla hieman tappiolle (-0,32 %). Korin sijoituskohteina olevissa kiinteistörahastoissa nähtiin maltillisia kiinteistökohteiden arvonlaskuja, mutta usean rahaston kohdalla kertynyt vuokratuotto riitti pitämään rahastotuoton positiivisen puolella. Kiinteistörahastoista ainoastaan yhdessä nähtiin negatiivinen kvartaalituotto. Sen sijaan noteerattuja kiinteistösijoitusyhtiöiden osakkeita sisältävien REIT-tuotteiden arvot laskivat selvästi, tuottojen ollessa lähes 10 % tappiolla. Näiden johdosta myös Kiinteistö-sijoitussalkun kokonaistuotto kääntyi lopulta hieman pakkaselle.
REIT-tuotteiden osalta negatiivisessa tuotossa on osaltaan kyse Kiinteistö-sijoitussalkun arvonlaskennan ajoitustekijöistä, sillä REITien kokonaistuotto kuluvan vuoden osalta on vain noin 3 % tappiolla. Tammi-helmikuun vaihteeseen mennessä (Kiinteistö-sijoitussalkun viimeistä edeltävä arvonlaskentajakso) REITit tuottivat lähes 10 %, kun ne sittemmin (Kiinteistö-sijoitussalkun viimeisin arvonlaskentajakso) jälleen laskivat markkinoiden epävarmuuden aiheuttaessa heiluntaa.
Kiinteistö-sijoitussalkun kiinteistörahastoallokaatiossa ei tapahtunut alkuvuonna merkittäviä muutoksia. Kiinteistösalkun velankäyttöaste on verrattain konservatiivinen (noin 30 %) ja korkojen nousun vaikutusta rahoituskustannuksiin hillitsevät myös rahastojen osittaiset korkosuojat.
On edelleen oletettavaa, että Kiinteistö-sijoitussalkun tuoton muodostumisessa tulee painottumaan kassavirtatuotto, jonka pysyvyyttä tukee kiinteistösijoitusten laaja maantieteellinen ja erinomainen sektoripohjainen hajautus. Kiinteistö-sijoitussalkussa on myös merkittävä allokaatio yhteiskuntakiinteistösektoria, jossa vuokralaiset ovat julkistahoja pitkillä vuokrasopimuksilla. On yleisesti muistettava kiinteistöomaisuusluokan vahvuus kassavirtatuottojen vakauden näkökulmasta ja kassavirtoihin saatava osittainen inflaatiosuoja erityisesti korkosijoituksista poiketen. Kuten edellisellä kvartaalilla nähtiin, tasoittavat kiinteistöjen vuokratuotot maltillisia arvonlaskuja.
Toteutuneiden arvonlaskujen ja arvonlaskupaineiden positiivinen seuraus on tarjolle tulevien houkuttelevien ostokohteiden lisäksi myös se, että jatkossa saatavat kassavirtatuotot lähtökohtaisesti kohenevat. Kiinteistösijoituksia tulee ajatella pitkän aikavälin sijoituskohteena ja kiinteistösijoitusten pitkän aikavälin houkuttelevuuteen vaikuttavat megatrendit ovat edelleen voimissaan.
Tämä on mainos. Tutustu ennen lopullisten sijoituspäätösten tekemistä sijoituskohteen lakisääteisiin dokumentteihin, jotka ovat saatavilla LähiTapiolan nettisivuilla. Tässä esitettyjä tietoja ei tule yksinään käyttää sijoituspäätöksen perustana eikä tietoja ole tarkoitettu kehotukseksi käydä kauppaa sijoitustuotteilla tai -palveluilla.