Nämä kuusi merkkiä kertovat kiinteistömarkkinan käänteestä

Vielä muutama vuosi sitten kiinteistöt olivat omaisuusluokka, johon sijoittaminen todella kiinnosti. Nollakorkoympäristössä ne tuottivat vakaata kassavirtaa ja arvonnousua toisin kuin esimerkiksi korkomarkkina. Tämän seurauksena kiinteistöjen arvot kohosivat ennennäkemättömille tasoille. Voimakkaan sijoittajakysynnän myötä esimerkiksi asuntoja rakennettiin enemmän kuin niitä tarvittiin kodeiksi.

Ensimmäinen särö kiinteistömarkkinoille tuli kuitenkin koronarajoitusten muodossa keväällä 2020. Tämä heijastui erityisesti jatkuvista asiakasvirroista riippuvaisiin kauppa-, ravintola-, ja hotellikiinteistöihin. Pandemian vaikutus muihin kiinteistöluokkiin jäi pienemmäksi ja matalien korkojen aikana sijoittajien kiinnostus kiinteistömarkkinaa kohtaan pysyikin korkealla tasolla.

Varsinainen käänne kiinteistömarkkinoilla tapahtui kevätkesällä 2022, kun Venäjän hyökkäyssota Ukrainassa heijastui ensin raaka-aineiden saatavuuteen ja sen jälkeen yleiseen hintatasoon. Yleisesti käytetyt viitekorot lähtivät nousuun samalla, kun keskuspankit reagoivat kohonneeseen inflaatioon toistuvilla ohjauskorkojen nostoilla.

Nopea korkojen nousu iski kiinteistömarkkinaan kahdesta suunnasta: Toisaalta korkojen nousu näkyi suoraan rahoituskustannusten merkittävänä kohoamisena. Toisaalta sijoittajien kiinnostus suuntautui enenevässä määrin esimerkiksi korko-omaisuusluokkaan, kun korkomarkkinan tuotto-odotus nousi kiinnostavalle tasolle suhteessa kiinteistöihin. Korkojen nousun seurauksena kiinteistöjen arvot siis kääntyivät laskuun, kun sijoittajat vaativat aiempaa suurempaa tuottoa sijoitettavalle pääomalle.

Kiinteistömarkkina on hidasliikkeisempi kuin vaikkapa osakemarkkina. Kiinteistötransaktiot vievät aikaa eikä kiinteistöjen hintatasoja pysty tarkistamaan päivittäin pörssistä. Kiinteistömarkkinoiden toimijat ovatkin jo kahden vuoden ajan joutuneet totuttelemaan uuteen markkinatilanteeseen. Hidasliikkeisyys on toisaalta yksi kiinteistöomaisuusluokan vahvuuksista.

Kun kriisin seurauksena kiinteistöjen arvoista on saatu ylimääräiset ilmat pois, kiinteistöjen arvot ovat jälleen vakaalla pohjalla. Samalla kiinteistömarkkinan tuotto-odotus on vastaavasti parantunut, ja nyt kiinteistöjä ja niiden tuottamaa vuokrakassavirtaa pystyy ostamaan aiempaa halvemmilla hinnoilla.

Tuhannen taalan (tai euron) kysymys tällä hetkellä kuuluu: milloin sijoittajakysyntä palaa kiinteistömarkkinoille? Vaikka markkinakäänteen tarkan hetken voi osoittaa vasta jälkikäteen, pystymme etukäteen listaamaan tekijöitä, joiden pitää toteutua ennen käännettä. Näitä ovat muun muassa:

Sijoittajien kiinnostus ja luottamus palaa, kun riittävä osa edellä mainituista tekijöistä toteutuu. Tämän seurauksena kiinteistökauppaa käydään enemmän, jolloin kiinteistömarkkinan likviditeetti paranee ja myönteinen kasvun kierre on valmis. Listattu kiinteistömarkkina kääntyi syksyllä 2023, mutta vasta jälkikäteen näemme, milloin listaamaton kiinteistömarkkina kääntyi.

Antti Lahtinen
salkunhoitaja
LähiTapiola Vaihtoehtorahastot Oy

_{Tämä kirjoitus on LähiTapiola Vaihtoehtorahastot Oy:n laatima ja perustuu sen näkemyksiin taloudesta ja sijoitusmarkkinasta. Kirjoituksen sisältämät arviot, tiedot ja mielipiteet perustuvat LähiTapiola Vaihtoehtorahastot Oy:n omiin laskelmiin tai lähteisiin, joita LähiTapiola Vaihtoehtorahastot Oy pitää oikeina ja luotettavina. Tätä kirjoitusta ei tule yksinään käyttää sijoituspäätöksen perustana eikä siinä esitettyä tietoa ole tarkoitettu kehotukseksi käydä kauppaa sijoitustuotteilla tai palveluilla.}