Marika MakkonenMaa- ja metsätalous7.10.2024Kolmevuotias LähiTapiola Yhteismetsä on Suomen nopeimmin kasvava yhteismetsäLähiTapiola Yhteismetsä perustettiin 7.10.2021 LähiTapiola Vahinkoyhtiön metsäkiinteistöistä. Kolmen vuoden aikana toiminta on kasvanut vauhdilla, ja Yhteismetsä on koettu helpoksi ja tuottavavaksi tavaksi omistaa metsää.

Yhteismetsien suosio kasvaa sitä mukaa kun tietoisuus niistä lisääntyy, ja mukaan voi tulla sekä omalla metsällä että rahalla. Suomessa olevista 636 yhteismetsästä vain yhdeksän ylittää pinta-alaltaan 10 000 hehtaaria. Kolme vuotta täyttänyt LähiTapiola Yhteismetsä kattaa jo 8 300 hehtaarin metsäpinta-alan, eli olemme pääsemässä kärkikymmenikön joukkoon. Yhteismetsän nettovarallisuus on 42 miljoonaa euroa. Arvo määritellään kvartaaleittain, kun uudet osakkaat tulevat mukaan.Osakkaita LähiTapiola Yhteismetsässä on tällä hetkellä 91, joista kaksi viidesosaa on yksityishenkilöitä, toiset kaksi viidesosaa on LähiTapiola-ryhmän yhtiöitä ja loput muita sijoittajia. Viimeisten puolentoista vuoden aikana kasvu on tapahtunut yksinomaan yksityismetsänomistajien maiden liittämisten kautta.Asiakkailta saatu palaute aina ensikontaktista liittymiseen saakka on ollut erittäin positiivista. Yksityiselle metsänomistajalle omistusmuoto on helppo, tuottava ja verotehokas. Sijoittajat arvostavat hajautushyötyä, hyvää tuoton ja riskin suhdetta ja vastuullisuutta. Metsä on tasaisen tuoton ja maltillisen riskin sijoituskohdeSuomessa on toimiva puumarkkina, ja puun kysyntä ylittää tarjonnan koko Itämeren alueella. Metsäsijoituksen kokonaistuotto koostuu kolmesta komponentista, joista metsätalouden liiketulos on yksi. Valtakunnallisesti liiketulos on vaihdellut 2,5–4,5 prosentin välillä.Toinen tuottokomponentti on pystypuuston arvonmuutos, jonka vaikutus sijoitustuottoon on viimeisen viiden vuoden aikana ollut keskimäärin 1,1 %. Hakkuiden välillä puu kasvaa ja järeytyy joka vuosi suhdanteista riippumatta. Tapahtuu siis arvokasvua kuitupuusta tukkipuuksi.Tukkipuun kuutiohinta kuitupuuhun nähden on parhaimmillaan kolminkertainen. Siksi jokaisen metsänomistajan kannattaa pyrkiä kasvattamaan mahdollisimman paljon hyvälaatuista tukkia, joka samalla sitoo parhaiten hiiltä. Biologinen kasvu ja mahdollisuus ajoittaa puunmyynnit markkinatilanteen mukaan ovatkin metsäsijoittamiseen liittyviä erityispiirteitä, jotka hajauttavat riskiä ja pienentävät sijoituksen korrelaatiota yleisimpiin omaisuusluokkiin nähden.Kolmantena komponenttina on metsäkiinteistöjen markkinahinnan muutos, joka peilaa vahvasti puun hintakehitystä. Sen rooli viime vuosina on ollut suuri, kun puunhinnoissa on lyöty ennätyksiä toisensa perään. Viiden edellisen vuoden keskiarvo on maltillisempi, 1,4 %.Sijoituksen kannattavuus määräytyy metsätilan hankintahetkelläPuupohjaisten tuotteiden globaali kysyntä on pitkällä aikavälillä vahvaa, mutta samanaikaisesti puun tarjonta vähenee. Mukaan on jo tullut, ja tulee yhä vahvemmin perusmetsäteollisuustuotteiden lisäksi uusia puupohjaisia tuotteita, joiden käyttökohteet ovat kemian-, tekstiili- ja elintarviketeollisuuden lisäksi mm. elektroniikka-, kosmetiikka- ja lääketeollisuuden aloilla. Tämän lisäksi tarve uusiutuvalle energialle, hiilensidonnalle ja luontoarvojen vaalimiselle kasvavat. Niukasta resurssista tulee kilpailemaan yhä useampi käyttötarve. Perinteisesti metsämaan hinta on perustunut pääasiassa metsäteollisuuden perustuotteiden, eli sellun ja puutuotteiden puustamaksukykyyn. Tosin puupulan vallitessa puun hinnoissa on lyöty uusia ennätyksiä, eikä metsämaan hinta ole pysynyt perässä. Näin ollen metsämaan reaalituotto on noussut. Kun pidemmällä aikavälillä sekä raakapuun että maan käyttötarve kasvavat, markkinatalouden opein metsämaan hintaan voidaan odottaa nousupainetta.

Kuten kaikessa muussakin sijoittamisessa arvo, jolla metsä on siirtynyt omistukseen, on ratkaiseva metsän sijoitustuoton kannalta. Edessä voikin olla ”villi länsi”, sillä metsäalalla ei ole yhtä vakiintunutta arvonmääritystapaa. Arvonmääritykseen metsäammattilaisten käytössä ovat kauppa-arvo-, summa-arvo- ja tuottoarvomenetelmää. Joskus myytävänä olevan tilan arvo saattaa perustua Verohallinnon maakunnallisiin laskennallisiin arvioihin, tai jopa julkiseen metsävaratietoon perustuvien ilmaisten verkkosovellusten antamiin indikatiivisiin arvoihin. Varsinkin kaksi viimeksi mainittua ovat liian epätarkkoja, eikä niitä ole tarkoitettu metsätilakaupan ainoaksi arvostusmenetelmäksi. Luotettavimpana pidetään tuottoarvomenetelmää, jossa tulevaisuuden kassavirrat diskontataan valitulla korkokannalla nykyhetkeen. Laskelma ei sisällä esimerkiksi teoreettista korjauskerrointa, jota toisessa yleisesti käytetyssä summa-arvomenetelmässä käytetään. Tuotto-arvomenetelmässä diskonttokoron valinta voi johtaa helposti joko yli- tai aliarvostukseen. Metsäalalla noin neljä prosenttia on ollut vakiintunut käytäntö. Tason on katsottu kuvaavan liioittelematta tai väheksymättä pitkän aikavälin tuotto-odotuksia, inflaatiota tai riskejä. Tasoa tulee kuitenkin tarkastella aika ajoin, kun tulevaisuuden potentiaalisen kassavirta hiljalleen konkretisoituu. Metsämaan julkiset hintaseurannat perustuvat maan hehtaarihintaan. Tätä seuraamalla markkinasta ei saa kunnollista kuvaa, vaan on seurattava paljonko metsä maksaa per kuutio. Tällainen data antaa jo paljon mielenkiintoisemman, ja oikeamman lähestymistavan markkinaan. Erinomainen aika sijoittaa metsäänMetsäsijoitus mielletään riski–tuotto-suhteeltaan houkuttelevaksi sijoituskohteeksi. Tarve vastuulliselle, ymmärrettävälle ja tuottavalle sijoituskohteelle on kasvanut, ja se näkyy metsätilamarkkinoilla.Korkojen nousun myötä moni kotimainen metsärahasto hiljensi ostojaan. Kun vuonna 2023 tehtiin 451 instituutionalisten sijoittajien metsätilakauppaa, tämän vuoden ensimmäisellä puoliskolla kauppoja on tehty noin 100. Hiljalleen institutionaaliset sijoittavat ovat palanneet markkinoille, mutta edelleen metsätiloja on tarjolla enemmän kuin niistä on kysyntää. Tämä näkyy varsinkin keskikokoisissa tiloissa.Ulkomainen sijoituskysyntä ei sen sijaan ole hiipunut. Tämä johtuu muun muassa kasvavasta tarpeesta vastuullisille sijoituskohteille ja positiivisista pitkän aikavälin näkymistä, kun vihreä siirtymä lisää puupohjaisten tuotteiden kysyntää. Samanaikaisesti puun tarjonta globaalissa mittakaavassa on vähentynyt. Tämä on seurausta Keski- ja Etelä-Euroopan ja Kanadan mittavista metsätuhoista, Venäjän puuvirtojen ehtymisestä Eurooppaan sekä kasvavista ympäristöpaineista hakkuiden rajoittamiseksi. Vastuulliselle metsätaloudelle on entistä suurempi tarve.Yhteismetsä on helppo ja tuottava tapa omistaa metsääKeskimäärin metsäsijoituksella on päästy valtakunnallisesti 5–7 % kokonaistuottoon viime vuosina. Metsäsijoituksessa on kuitenkin hyvä muistaa, että metsä kasvaa hitaasti ja siksi metsä on pitkäaikainen sijoitus. Hyvällä suunnittelulla ja aktiivisella metsänhoidolla metsätalouden sijoitustuotossa voidaan päästä yli keskimääräisen sijoitustuoton. Samalla Yhteismetsässä huolehditaan siitä, että metsätalous on kestävää.Tämä tarkoittaa sitä, että metsiä hoidetaan omistajien eli osakkaiden hyväksymän metsä- ja toimintasuunnitelman mukaan. Puustoa ei hakata liian aikaisin ja varmistamme, että hakkuut pysyvät alle metsän vuosittaisen kasvun.LähiTapiola Yhteismetsän kokonaistuotto on vaihdellut kahden ensimmäisen toimintavuoden aikana 8,4–9,8 %, josta osakkaille on maksettu ensimmäisestä toimintavuodesta lähtien ylijäämänä 3,6 %. Omistamisen helppoutta lisää se, että Yhteismetsä huolehtii veronmaksusta (26,5 %), jonka jälkeen tuotto on osakkaalle verotonta. Tämä koskee kaikkia osakkaita verostatuksesta riippumatta.Hyvää sijoitustuottoa selittävät erinomaisen puunhinnan ja hyvän puun kysynnän lisäksi kasvukykyiset maapohjat ja hyvä puuston nettokasvu. Puunostajat tekevät mielellään kauppaa metsänomistajien kanssa, jotka tuovat tasaisesti ja kerralla suurempia volyymeja markkinoille. Tästä syystä olemme saaneet erinomaisia puukauppatarjouksia, joista osa on päihittänyt muutenkin vahvat kuutiohinnat.

Marika Makkonen
LähiTapiolan metsätalousliiketoiminnan johtava asiantuntija ja ja LähiTapiola Yhteismetsän hoitokunnan puheenjohtaja

Näkökulmia

Sakari JääskeläinenTalous9.12.2024Loppuvuoden tärkein sijoituspäätös: Mihin sijoitat aikasi?Oletko koskaan pysähtynyt miettimään, miten ja kenen kanssa päätät käyttää aikaasi? Aika on kallisarvoisin resurssimme ja siksi myös monet osaavat sijoittajat päättävät ulkoistaa sijoitustensa hoidon jollekin toiselle. Tätä kysymystä pohtii LähiTapiola Varainhoidon johtaja Sakari Jääskeläinen.Camilla Bakcman-KoskinenTalous8.12.2024Rahastolahja tukee lapsen tulevaisuutta – näin aloitat lapselle sijoittamisenJoulun lähestyessä moni miettii lahjaideoita perheen pienimmille: mitä antaa lapselle, lapsenlapselle tai vaikkapa siskontytölle lahjaksi, jos haluaa suosia kestäviä ja harkittuja valintoja? Rahastolahja on paitsi oiva tapa välttää turhaa kuluttamista, myös tärkeä sijoitus lapsen tulevaisuuteen.Joona SaulamaaTalous2.12.2024Sijoittaja, vältä nämä virheet, jotka itse teinLähiTapiola Henkiyhtiön myyntijohtaja Joona Saulamaa jakaa blogissaan tekemänsä virheet ja oppimansa opit, jotta sinun matkasi kohti onnistumista olisi nopeampi.

Katso lisää näkökulmia