Pääomasijoitukset ovat vuoden harvoja onnistujia – pitääkö olla huolissaan?

Vuoden 2022 sijoitustoimintaamme suunnitellessamme näimme talouden kuumenemisesta johtuvan tuotantohaasteiden ja nousussa olevan inflaation tulevan vaikuttamaan keskuspankkipolitiikkaan – näin sitten kävi, mutta voima ja kulmakerroin ovat olleet Ukrainan sodasta johtuen merkittävän erilaiset kuin mitä uskoimme. Tuotot alkuvuodesta eivät ole tarjonneet hajautushyötyjä joukkovelkakirjalainojen ja osakkeiden osalta -  tuotot ovat olleet negatiivisia.

Jatkoa ajatellen voimakkaasti nousseet korot ovat johtaneet siihen, että sijoittajille on nyt tarjolla vuosien tauon jälkeen kohtuullisia vaihtoehtoja tuoton lähteiksi – vaikka korkeasta inflaatiosta johtuen reaalituotot ovat vielä pääsääntöisesti negatiivisia, tarjoavat jo valtio- ja yrityslainat nimellisiä tuottoja, jollaisia ei ole ollut vuosiin tarjolla. Osakemarkkinan korjausliikkeestä johtuen ovat myös osakkeet kohtuullisesti arvostettuja.

Aiempien vuosien keskuspankkien keventävä politiikka johti sijoittajat käyttäytymään siten, että ensin myytiin valtiolainat, sitten yrityslainat ja sijoitettiin erilaisiin epälikvidisyydestä maksettaviin preemioihin – tällaisia omaisuusluokkia olivat kiinteistöt ja pääomasijoitukset. Merkillisimpiä näistä tuotteita olivat ne, joissa on rakennettu oikeus lunastukseen, vaikka sijoituskohteena on täysin epälikvidiä omaisuutta.

Alkuvuonna sekä osakkeiden että korkojen tuotot ovat olleet voimakkaasti negatiivisia – hajautetuissa salkuissamme molemmat pääomaisuusluokat yli 10 prosenttia tappiolla - sen sijaan sijoituksemme epälikvideihin omaisuusluokkiin, joita salkussamme ovat sekä lainat että kiinteistö- ja pääomasijoitukset, ovat tuotoiltaan tänä vuonna toistaiseksi tavanomaisessa vauhdissa. Miksi näin on ja pitääkö tästä olla huolissaan?

Lainasalkkumme on pääosin kiinteistösijoittamisen ja rakentamisen vakuudellista rahoitusta, jossa tyypillisesti omistaja laittaa omia varojaan hankkeeseen 50 % ja me annamme lopun 50 % lainana – tällöin luottotappio edellyttäisi vakuuden arvon 50 % arvonlaskua – tällaista emme ole vielä nähneet eikä se ole perusennusteissammekaan. Lisäksi yksittäiset lainat ovat vaihtuvakorkoisia, korkojen nousu nostaa siis lainojemme tulevaa tuottoa pienellä viiveellä. Korkoperusteen nousu 0 %:sta 3 %:iin vaikuttaa siten, että kiinteistösalkkujen kyky maksaa korkeampaa vieraan pääoman kustannusta vaarantuu, mutta koska tyypillisesti vuokria nostetaan toteutunutta inflaatiota (n. 8 % vuositasolla) vastaavasti, nostaa tämä salkkujen kassavirtaa.

Sijoittajat ovat tehneet kiinteistösijoituksia viime vuodet hyvin matalilla tuottotasoilla – kun riskitön korko on nyt noussut voimakkaasti, vaikuttaa se kahdella tavalla – hankittujen kiinteistöjen arvot laskevat ja tyypillisesti niiden hankkimiseen käytetyn vieraan pääoman kustannus nousee. Molemmat ovat muutoksia, jotka vaikuttavat kielteisesti kiinteistösijoituksiin. Toisaalta hyvää muutoksessa on se, että tulevaisuudessa kiinteistöjen tuotto-odotukset ovat terveemmillä tasoilla ja toisaalta liian edullinen vieraan pääoman kustannus ei kannusta tekemään taloudelliselta yhtälöltään kaikista haasteellisimpia hankkeita.

Kuten edellä todettu, tarjoaa vuokrasopimuksiin liittyvä inflaatiosuoja lisäksi suojaa muutosta vastaan.

Pääomasijoituksemme ovat tänä vuonna jo tähän mennessä tuottaneet ”perus hyvän vuoden” tuoton – miksi näin, koska samaan aikaan julkisessa osakemarkkinassa on nähty tasokorjaus alaspäin? Käyttäväthän pääomasijoittajat usein agressiivisesti vierasta pääomaa ja maksavat kohdeyhtiöistä kovia hintoja huutokauppojen lopputulemana?

Eivät omatkaan pääomasijoituksemme ole immuuneja julkisen osakemarkkinan uudelleen hinnoittelulle, mutta ainakin toistaiseksi strategiamme on toiminut hyvin – pääomarahastosalkkumme on vanha ja siten sijoitettu yli syklien erilaisilla kohdeyhtiöiden arvostustasoilla. Pyrimme lisäksi sijoittamaan strategioihin, jotka pyrkivät tekemään merkittävän määrän sijoituksia muutoin kuin vain huutokauppaprosessien kautta: noin kolmannes instrumenteista, joilla kohdeyhtiöihin on sijoitettu, ovat velkainstrumentteja ja siten paremmassa etuoikeusasemassa mahdollisessa kohdeyhtiön suorituskyvyttömyystilanteessa kuin osakkeet.  Salkussamme on n. 100 pääomarahastoa, joten se on erittäin hyvin hajautettu maantieteellisesti, toimialoittain ja kohdeyrityksittäin.

Eli. Huolissaan pitää ollaan, mutta huolissaan pitää olla silloin kun sijoitus tehdään!
Juha Malm
sijoitusjohtaja
LähiTapiola Vahinkovakuutus