Siirry suoraan sisältöön Siirry suoraan alatunnisteeseen

Onko vuokra- ja asuntosijoitusmarkkinoiden sykli taittunut?

29.4.2021 - Ville Hänninen

Hänninen Ville salkunhoitaja LähiTapiola Kiinteistövarainhoito

Kiihkeänä käyvä asuntokauppa, mutta hiljenevä pienten asuntojen vuokramarkkina. Mistä on kyse? Salkunhoitaja Ville Hänninen pohtii blogissaan asuntomarkkinoiden syklejä.

Alkuvuoden aikana talousmediassa on rummutettu pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa erittäin vilkkaana käyvästä asuntokaupasta, omistusasuntojen tarjonnan niukkuudesta ja kuukausi toisensa jälkeen nousevista hinnoista. Toisissa artikkeleissa on taas puhuttu pienempien asuntojen vuokrauksen vaikeutumisesta, vajaakäytön kasvusta ja jopa vuokrien laskusta.

KTI Kiinteistötieto Oy:n vuosittain julkaiseman kiinteistöindeksin mukaan vuonna 2020 asuntojen arvot nousivat koko maassa noin 3 prosenttia vuoteen 2019 verrattuna ja vuokrat pysyivät kutakuinkin ennallaan. Indeksin laskennan pohjalla olevan ammattimaisten kiinteistösijoittajien noin 26 miljardin euron arvoisen asuntovarallisuuden käyttöaste laski vajaa prosentin. Vuoden 2020 loppuun mennessä puhutaan siis vielä varsin maltillisista muutoksista, mutta ne ovat kuitenkin samansuuntaiset lehtikirjoitusten kanssa.

Vaikka alueiden ja asuntotyyppien välisten erojen takia koko maata kattavia yleistyksiä on hankala tehdä, omistus- ja vuokra-asuntomarkkinan välillä on havaittavissa eriytymistä. Toisin sanoen, sijoittajat hyväksyvät alhaisemman tuoton sijoituksilleen, kun pienempien asuntojen hinnat eivät ole reagoineet vuokrakysynnän muutokseen.

Markkina ilmeisesti olettaa ilmiön olevan tilapäinen, joka päättyy, kun opiskelijat ja työssäkäyvät lähtevät jälleen liikkeelle koronapandemian helpottaessa. Samanaikaisesti keskuspankit muodostavat perälaudan asuntosijoitusmarkkinalle poikkeuksellisen alhaisen korkotason ja pitkälle tulevaisuuteen jatkuvien alhaisten korkonäkymien turvin.

Mutta mitä jos pienempien vuokra-asuntojen kysyntä ja tarjonta onkin ohittanut syklisen tasapainon, jolloin vuokrien ja käyttöasteiden trendi on kääntynyt laskuun? Ei pidä unohtaa, että viimeisen noin 3 vuoden aikana uusien valmistuneiden asuntojen määrä suomessa on ollut selvästi historiallista keskiarvoa suurempi ja Rakennusteollisuus RT:n ennusteen mukaan asuntojen aloitusmäärät vuonna 2021 ovat edelleen korkealla tasolla.

Vaikka asunto- ja kiinteistösijoittamisen yleinen strategia on fundamenttiperusteinen, jossa varmistetaan, että esimerkiksi tilojen toimivuus, sijainti, väestönkehitys ja työllisyystilanne puoltavat sijoituksen tekemistä, uskon, että kysyntä- ja tarjontasykleillä on edelleen myös vaikutus sijoitusten tuottoon.

Kaupungistumisen ja väestönkehityksen megatrendit toimivat kaupunkiasuntojen kysyntäajurina pitkällä aikavälillä, mutta vuokra- ja asuntosijoitusmarkkinat ennakoivat myös lähitulevaisuutta. Kiinteistömarkkinat ovat perusluonteeltaan hyvin sykliset, sillä tarjonta on jäykkä reagoimaan kysynnän muutoksiin rakentamisen pitkän keston ja rakennuskannan fyysisen pysyvyyden takia, jolloin yli- ja alitarjontatilanteita syntyy herkemmin.

Vuokramarkkinoiden noususyklin käännyttyä laskusykliin, markkinatoimijat eivät useinkaan vielä tunnista käänteen tapahtuneen, koska käyttöasteet ovat vielä pitkän keskiarvon yläpuolella, minkä johdosta sijoitusmarkkinat näyttävät edelleen suotuisilta.

Toinen asunto- ja kiinteistösijoittamisen tukijalka, eli pääomamarkkinat, ovat myös sykliset, vaikkakin syklin ajoitus voi poiketa paljonkin kiinteistömarkkinoiden sykleistä. Finanssikriisin ajoista lähtöisin oleva, ja koronakriisin aikana voimistunut keskuspankkien rahapoliittinen elvytys on lisännyt merkittävästi kiinteistösijoitusten kysyntää vaihtoehtoisten sijoitusmuotojen, kuten korkosijoitusten, tuottojen ollessa alhaisia.

Mitä jos reaalitalouden näkymät euroalueella vihdoin vahvistuisivat, kauan odotettu inflaatio heräisi eloon ja pitkät korot nousevat sen verran, että keskuspankkielvytyksen kaasujalkaa voidaan hieman nostaa polkimelta? Asuntosijoituksiin ohjautuvat pääomavirrat voivat laantua ja asuntosijoituksiin käytettävien lainojen korot hieman nousta.

Vuokra- ja asuntosijoitusmarkkinoiden syklin taittuminen ei tarkoittaisi, että asuntosijoittamisen näkymät olisivat jatkossa selvästi heikommat, vaan enemmänkin sitä, että sijoittajan kannattaa päätöksissään painottaa asuntosijoittamisen fundamenttiperusteita ja samalla riskienhallinnan näkökulmasta varautua siihen, että syklisesti toimivilla asuntomarkkinoilla on aina vajaakäyttöä, vuokralaisten löytäminen voi kestää aikaisempaa pidempään ja asuntojen hinnat seuraavat vuokrien kehitystä pidemmällä aikavälillä.

Ville Hänninen
Salkunhoitaja
LähiTapiola Kiinteistövarainhoito