Asuntojen huippuhintoja ei ole vielä nähty

20.2.2020 - Pauliina Rantsi

LähiTapiola LokalTapiola

Helsinkiin pienten asuntojen kysyntä ylittää yhä tarjonnan. Lue LähiTapiola Kiinteistövarainhoidon salkunhoitajan Pauliina Rantsin näkemys asuntojen hintakehityksestä Helsingissä.

Kauppalehti uutisoi viime viikolla näyttävästi, kuinka ”Helsingin kuumentunut asuntomarkkina ajaa sijoitusasunnon etsijät yhä kauemmas keskustasta” (Kauppalehti 10.2.2020) ja ”Pienten asuntojen hinnat jatkavat Helsingissä nousuaan” (Kauppalehti 15.2.2020). Artikkeleissa Helsingin keskustan asuntoja kommentoitiin ylihintaisiksi ja väläyttelipä artikkelissa haastateltu jopa hintakuplaa.

Suosituimpien alueiden ennätyskorkeista hinnoista sekä niihin liittyvästä uutisoinnista huolimatta en usko, että pienten asuntojen huippuhintoja Helsingissä olisi vielä nähty. Tähän on yksinkertainen syy: Helsingin kantakaupungin alueella pienten asuntojen kysyntä ylittää tarjonnan, jolloin hinnat väistämättä edelleen nousevat.

Toisin kuin monessa muussa Suomen kaupungissa, Helsingissä vahvaa asuntokysyntää kannattelee kaupungistumisen ja maahanmuuton tukema väestönkasvu, joka kasvattaa kaupungin väkilukua lähes bussilastillisella päivittäin. Vaikka tähän väestönkasvuun vastatakseen pääkaupunkiseudulle tarvitaan kohtuuhintaisia asuntoja, riittää myös kantakaupungin kalliimmille asunnoille kysyntää ainakin asuntojen myyntiaikojen valossa.

Kalleimpien alueiden joukossa olevassa Kruununhaassa ”ylihinnoiteltujen” yksiöiden myyntiaika oli vuonna 2019 keskimäärin 45 päivää keskimääräisen suomalaisen kerrostaloasunnon myyntiajan ollessa 79 päivää (Kiinteistövälitysalan keskusliiton Hintaseurantapalvelu, Huoneistokeskus).

Vaikka monelle asuntosijoittajalle kantakaupungin vuokratuottotaso on painunut liian alas, on osalle asuntosijoittajista arvonnousuodotusten vauhdittama kokonaistuotto-odotus edelleen riittävä. Vielä tärkeämpi osa näiden asuntojen kysyntää ovat kuitenkin omistusasujat, jotka eivät osta asuntoa excelillä ja jotka ovat valmiita ja kykeneviä maksamaan siitä, että saavat kodin haluamaltaan alueelta. Aina osa ihmisistä haluaa asua pääkaupungin keskustassa.

Tiesitkö, että LähiTapiolan valikoimasta löytyy kiinteistöihin keskittynyt Sijoituskiinteistöt -erikoissijoitusrahasto? Lue lisää.

Vahvan kysynnän lisäksi hintojen nousun ajurina toimii suppea tarjonta. Toisin kuin asuntotuotantotavoitteisiin yltäneet naapurikaupungit Espoo ja Vantaa, on Helsinki jäänyt vuosina 2016-2019 yhteensä noin 3300 asunnon päähän uudisrakentamisen tavoitemääristä (Helsingin seudun MAL-sopimuksen seurantakatsaus 4.12.2019).

Asuntokuntien koon pienentyessä tarjontaa –sekä omistusasumiselle että vuokrakodeiksi- tarvittaisiin erityisesti pienistä asunnoista, ja tarjonnan puuttuessa näiden hinnat nousevat. Helsingissä rakentamisen määrä ei siis riitä kattamaan kasvavaa kysyntää, mikä toisaalta nostaa Helsingin hintoja ja toisaalta houkuttelee asukkaita naapurikuntiin.

Oma lukunsa ovat Helsingin keskustan vanhat arvoalueet, joille ei juuri rakenneta uusia asuntoja eikä tarjonta siten kasva. Näillä alueilla kasvava kysyntä näkyy siten suoraan hinnassa.

Koska suosituimmilla alueilla pienten asuntojen kysyntä ja tarjonta ovat epätasapainossa ja korkotason ennustetaan säilyvän matalana ainakin lähivuodet, uskon, että hinnat näillä alueilla jatkavat edelleen nousuaan. Monien ulottumattomiin karkaavat hinnat keskittyvät kuitenkin rajalliselle alueelle ja edustavat vain pientä osaa koko Suomen asuntojen hintakehityksestä. Suurempia haasteita ratkotaan lukuisissa Suomen kunnissa, joissa hintakehitys on laskusuuntainen.

Myös pääkaupunkiseudulla asuntomarkkinat ovat sirpaloituneet ja esimerkiksi Kontulan ja Jakomäen kaltaisissa suuria remontteja odottavissa 60-70-luvun lähiöissä myös yksiöiden hinnat ovat paikoitellen laskeneet viime vuosina. Miten tällaisia, hyvien kulkuyhteyksien varrella sijaitsevia alueita saataisiin kehitettyä houkutteleviksi ja viihtyisiksi vastaamaan vetovoimaisemmilta alueilta ”yli jäävään” asuntokysyntään?

Pauliina Rantsi
salkunhoitaja
LähiTapiola Kiinteistövarainhoito