Onko nyt oikea aika sijoittaa metsään? Pelkkä metsäpalsta ei ole ainoa vaihtoehto

Metsä kiinnostaa taas suomalaisia sijoituskohteena. Oma metsäpalsta ei välttämättä monia houkuta. Sijoitusjohtaja Juha Malm kertoo vaihtoehdosta, joka voi sopia monelle metsäsijoittamisesta kiinnostuneelle.

Perinteisten omaisuusluokkien tuotto-odotusten laskettua vuosien ajan kohti nollaa - kaikista riskittömimpien sijoitusten tuottojen negatiiviseksi - olemme me sijoittajat hakeneet sijoituskohteeksi epälikvidejä sijoituskohteita, joissa selkeästi on vielä saatavissa positiivista tuottoa.

Tyypillistä näille epälikvideille sijoituskohteille on, sen lisäksi, että ne eivät ole ostettavissa tai myytävissä päivittäin eikä niille ole saatavissa päivittäistä arvoa, että hyvien kohteiden löytäminen vaatii paljon jalkatyötä (henkilöresursseja) ja lisäksi sijoittaminen vaatii ymmärrystä erilaisista juridisista rakenteista ja niiden ehdoista. Niiden myyminen aikanaan vaatii käytännössä vastaavan työn, ellei ole sijoittajana sijoitusrakenteen purkamishetkeen saakka. Kaikki edellä mainittu tarkoittaa työtä ja kustannuksia, mistä johtuen sijoitettavan summan tulee olla riittävän suuri, jotta näistä kiinteistä kustannuksista tulevaan tuottoon kohdistuva rasitus saadaan riittävän alas.

Kiinteistöissä sijoittajat ovat perinteisesti sijoittaneet vaikkapa asuntoihin, toimistoihin sekä logistiikka-, liike- ja hoivakiinteistöihin. Viime vuosien rahavirrat näihin ja sijoittamiseen lainattavan velan saatavuus historiallisen alhaisella korolla ovat tarkoittaneet, että parhaita kiinteistösalkkuja myydään 3-4 prosentin nettoalkutuotolla – joillekin sijoittajille näinkin matala tuotto riittää ja parempien vaihtoehtojen puuttuessa näillä tuottotasoilla sijoituskohteita ollaan pakotettuja hankkimaan. Perustellusti voitaneen pitää tuollaista tuotto-odotusta suhteessa niiden riskisyyteen ja omistamisen työläyteen liian matalana.

Kiinteistötyyppi, jonka tuotto-odotuksen yleisesti arvioidaan Suomessa olevan myös 3-4 prosenttia, on metsä. Viime vuosina yksityishenkilöt ja instituutiot ovat ostaneet merkittäviä määriä metsätiloja, jolloin metsämaan arvo on noussut ja niiden tuotto-odotus laskenut em. tasolle.

Instituutioihin kuuluvat myös metsärahastot, joilla on toiminnan luonteestaan johtuen ”ostamisen pakko” – kun sijoittajat merkitsevät rahasto-osuuksia on tilille tulevilla merkintäsummilla hankittava tuottavaa metsäomaisuutta. Tämä on ollut omiaan nostamaan metsätilojen kauppahintoja.

Suomeen on myös syntynyt uusia metsänomistajia heidän periessään metsätiloja – monet heistä ovat metsänomistajina luonnollisesti kokemattomia ja toisaalta tällaiseen perittyyn metsämaahan liittyy tunnesiteitä, joista johtuen peritystä metsätilasta ei haluttaisi luopuakaan, jolloin metsätilat pirstaloituvat.

Kohtuullinen ratkaisu kerrottuihin haasteisiin on suomalainen erikoisuus yhteismetsä – yksittäisistä metsätiloista muodostettu tai muodostuva yhteisö, jonka osakkaat, hankittuaan osuuksia yhteismetsään tai liitettyään omistamansa metsätilan yhteismetsään, omistavat osuuksiensa suhteessa yhteismetsän, jossa omistus hajautuu useisiin metsätiloihin.

Kun kokonaisuus on riittävän suuri, ei metsänhoidosta aiheutuvat kustannuksetkaan rasita saatavaa tuottoa, kuten yksittäisessä metsätilassa. Yhteismetsällä on myös yhteinen hallinto, jonka osakkaat valitsevat ja metsien hoito on annettu ammattilaisten tehtäväksi. Yhteismetsä myös arvostetaan säännöllisesti ja voisin kuvitella, että yhteismetsäosuudella on huomattavasti helpompaa ja edullisempaa käydä kauppaa kuin omistetulla yksittäisellä metsätilalla.

Verotuksellisesti yhteismetsään liittyy myös merkittäviä etuja, pääsääntöisesti ei varainsiirtoveroa liitettäessä metsätila yhteismetsään ja maksettava tuotto on yksityishenkilölle verovapaata – tämä on etu, jota ei enää pääomatulojen osalta olla missään muualla.

Hallinnollinen helppous, ammattimainen hallinnointi, perityn metsätilan säilyminen ”omistuksessa”, verohyödyt - olisiko nyt kuitenkin oikea aika sijoittaa metsään – yhteismetsään?

Juha Malm
sijoitusjohtaja
LähiTapiola