Kiinteistö, kulta, hedge –rahasto – sijoittajat etsivät tuottoa vaihtoehtoisista sijoituksista

7.11.2019 - Hannu Salminen

LähiTapiola LokalTapiola

Monipuolinen vaihtoehtoisten sijoitusten joukko houkuttelee sijoittajia. Lähitapiola Varainhoidon salkunhoitaja Hannu Salminen kertoo, mikä vaihtoehtoisissa sijoituksissa kiinnostaa.

Vaihtoehtoisten sijoitusten lisääminen on ollut pidempään jatkunut trendi institutionaalisten sijoittajien salkuissa. Kiinnostus on samalla kasvanut myös muiden sijoittajien osalta.

Taustalla on sinällään jo pidempään tiedostettujen hajautushyötyjen sekä epälikvidien sijoitusluokkien tarjoamien likvidejä sijoituksia parempien tuotto-odotuksien lisäksi negatiivisiksi painuneiden korkojen aiheuttama paine löytää positiivisen tuoton lähteitä korvaamaan heikkotuottoisia korkosijoituksia.

Lisäpainetta on viime vuosina tulleet varoitukset osakemarkkinoiden korkeaksi kasvaneesta arvostustasosta erityisesti Yhdysvalloissa.
Vaihtoehtoisilla sijoituksilla tarkoitetaan toimijasta riippuen vähän erilaista kokoelmaa sijoitusluokkia. Lähtökohtana on useimmiten perinteisistä osake/korkoluokista poikkeavat sijoitukset.

Suurimpana sijoitusluokkana on kiinteistösijoitukset. Myös noteeraamattomat osakesijoitukset (pääomasijoitukset) edustavat usein isoa osaa instituutiosijoittajan vaihtoehtoisesta salkusta.

Yksityissijoittajille tuttu ja suosiotaan kasvattanut esimerkki on asuntosijoittaminen joko rahastojen kautta tai suorana asuntosalkkuna. Kulta esimerkkinä hyödykesijoittamisesta omaa pitkän kulttuuri- ja yhteiskuntajärjestelmärajat ylittävän historian. Vähemmän tunnettuja tai rajatumman sijoittajakunnan käytettävissä olevia esimerkkejä ovat:

  • Noteeraamattomat yrityslainat, yritysrahoitus
  • Infrastruktuurisijoitukset, esimerkiksi yksityisellä rahoituksella toteutetut moottoritiet
  • Absoluuttisen tuoton rahastot, Hedge Fund sijoitukset

Vaikkakin mainitut sijoitusluokat kattavat pääosan vaihtoehtoisesti sijoitetuista pääomista voi Institutionaalisten sijoittajien vaihtoehtoisissa sijoituksissa olla pienellä painolla myös lukuisa määrä muita harvinaisempia sijoitusluokkia.

Vaihtoehtoehtoiset sijoitukset edellyttävät erityisosaamista

Epälikvideihin kohteisiin sijoittaminen voi lähestyä luonteeltaan liiketoimintaa, joka edellyttää sijoitustoiminnalta vastaavaa erityisosaamista. Esimerkiksi asuntosijoittaminen voi vaatia vuokraustoiminnan hyvää hallintaa tai pääomasijoituksien tuoton lähteenä on osin yritysten aktiivinen kehittäminen.

Hedge Fund -rahastot perustuvat puolestaan erityisten sijoitusstrategioiden toteuttamiseen. Näitä toteutetaan usein likvideillä johdannaismarkkinoilla ja tuotto perustuu sijoittajan taitoon löytää ja toteuttaa näitä tuottomenetelmiä.

Hedge Fund rahastot ovat usein varsin vaitonaisia toiminnastaan, mutta osa heidän käyttämistään menetelmistä voidaan toteuttaa läpinäkyvinä sijoitusstrategioina, jolloin historiallisen menestyksen ja toimijan osaamiskokonaisuuden lisäksi on mahdollisuus arvioida mihin markkinoiden toimintamekanismien piirteeseen tuotto perustuu.

Rahastovalinta on kuitenkin haastavaa ja tuottohistorialla on korostunut merkitys.

Kiinteistö- ja pääomasijoittamiselle on tyypillistä sijoitetun pääoman sitoutuminen pitkäksi 5-15 vuoden ajaksi. Instituutiosijoittajille tämä sopii usein sijoitusstrategiaan rahan käyttötarpeen ajoittuessa pitkälle tulevaisuuteen. Näissäkin sijoitusluokissa on kuitenkin nykyään tarjolla likvidimpiä vaihtoehtoja, jolloin rahastojen lunastus on mahdollista esimerkiksi kvartaaleittain tietyillä ehdoilla.

Riskitason selvittäminen keskeisessä roolissa

Yksi tapa määritellä vaihtoehtoinen sijoitus on hajautushyödyn kautta eli tuottojen ja tappioiden eriaikainen ajoittuminen perinteisiin osake/korkoluokkiin verrattuna. Esimerkiksi instituutiosijoittajien keskimääräiset kiinteistösalkut Suomessa ovat kehittyneet melko vakaasti 90 -luvun lopulta lähtien, vaikka osakemarkkinoilla on nähty välillä hyvinkin vaikeita ajanjaksoja.

Kiinteistö- ja pääomasijoituksille on ominaista talouskasvusta hyötyminen ja samalla talouskriiseistä kärsiminen, kuten noteeratuissa osakesijoituksissakin, joten historia ei ole tae tulevasta tässäkään.
Likvideissä Hedge Fund -tyyppisissä strategioissa voidaan tavoitella likvideistä markkinoista tai talouskasvusta riippumattomia tuottolähteitä, jolloin hajautushyöty on lähtökohtaisesti parempi.

Suomalaisten kiinteistömarkkinoiden arvostustason perusteella pidemmän aikavälin tuottonäkymät asettuisivat korko- ja osakesijoitusten välille. Ammattimaisten sijoittajien pääomasijoitusrahastoille voi odottaa pitkällä aikavälillä jonkin verran länsimaisten likvidien osakemarkkinoiden ylittävää tuottoa.
Vaihtoehtoisten sijoitusten kulurakenne ja taso poikkeavat usein noteerattujen sijoitusten kuluista ja kulurakenteella voi olla merkittäväkin vaikutus sijoittajalle toteutuvaan tuottoon. Myös sijoituskohteen likviditeetin hallinnan toteutuksella voi olla merkittävä tuottovaikutus.

Vaihtoehtoissa sijoitusratkaisuissa käytetään usein tuoton ja riskin vivuttamista (voimistamista) eri tavoin. Esimerkkeinä tästä on tuttu kiinteistösijoitusten lainarahoitus tai mahdollisuus tavoitella johdannaisilla toteutetussa strategiassa melko helposti jopa moninkertaisia riski- ja tuottotasoja. Riskitason selvittäminen onkin keskeinen osa vaihtoehtoisen sijoituskohteen arviointia.

Vaihtoehtoiset tuottavat hajautushyötyjä

Kaiken kaikkiaan vaihtoehtoisten sijoituksien voidaan odottaa tuottavan salkkuun hyvää hajautusta pitkällä aikavälillä myös tulevaisuudessa. Riskeiltään vaihtoehtoisissa voi olla hyvin erilaisia toteutuksia jopa saman sijoitusluokan sisällä. Riskien ennakoitavuus on myös likvidejä sijoituksia heikompaa.

Instituutiosijoittajien kiinnostus noteeraamattomiin sijoituksiin on ollut kasvussa jo pidempään, mikä on johtanut rahan tarjonnan kasvuun ja tuottovaatimusten alenemiseen. Tuoton näkökulmasta kiinteistö- ja pääomasijoituksiin liittyykin samoja arvostustason ja tulevan talouskehityksen arviointiin liittyviä haasteita kuin likvideissä osakemarkkinoissakin.

Hyvin toteutetuille vaihtoehtoisille sijoituksille voi kuitenkin yleisesti edelleen odottaa kohtuullista pitkän aikavälin tuottoa likvidiin vastaavan riskitason noteerattuun osake-korkosalkkuun verrattuna.

Hannu Salminen
Kvantitatiivinen salkunhoitaja
LähiTapiola Varainhoito

Tutustu säästämisen ja sijoittamisen palveluihimme

Asiakkaanamme pääset sijoittamaan rahasi kohteisiin, joihin uskomme ja itsekin sijoitamme. Kansainvälinen rahastoluokittaja Lipper valitsi meidät vuonna 2018 Pohjoismaiden parhaaksi varainhoitajaksi pienten yhtiöiden sarjassa.

Lue lisää