Yhteiskäyttö vyöryy toimitilavuokraukseenkin - kuoleeko perinteinen toimisto?

29.5.2018 - Vesa Viita

LähiTapiola LokalTapiola

Kiinteistösijoittamisessa menestyksen määrää lopulta loppukäyttäjä, eli vuokralainen, ja jos vaatimukset muuttuvat, tulee myös omistajan kyetä vastaamaan muuttuneeseen kysyntään, salkunhoitaja Vesa Viita kirjoittaa.

Vuosi 2017 oli kiinteistösijoitusmarkkinoilla poikkeuksellisen aktiivinen. Suomessa kaupankäyntivolyymi kipusi uusiin ennätyksiin pitkälle toimistokysynnän sekä ulkomaisten kiinteistösijoittajien kasvaneen sijoitusaktiivisuuden myötä. Kiinnostavimpia sijoituskohteita toimitilamarkkinoilla olivat perinteisesti ne kohteet, joissa yhdistyi kolme kiinteistösijoittamisen kulmakiveä: pitkä vuokrasopimus, vakavarainen vuokralaiskanta sekä keskeinen sijainti.

Näistä kolmesta kulmakivestä ollaan matalassa korkoympäristössä sekä riskiadversiivisessa sijoitusympäristössä valmiita maksamaan ennätyshintoja. Korkeaa kysyntää selittää kuitenkin osaltaan myös tarjontaan liittyvä niukkuus, sillä pitkät vuokrasopimukset ovat entistä harvinaisempia ja vuokrasopimuksiin halutaan entistä enemmän joustavuutta.

Syyt joustaville vuokrasopimuksille ovat moniulotteiset. Lähes kymmenen vuotta sitten koettu finanssikriisi sekä tämän jälkeinen hitaan talouskasvun sekä poliittisen epävarmuuden aika näkyivät väistämättä yritysten varovaisuutena ennustaa liiketoimintansa tulevaisuutta. Toiseksi, perinteisten alojen disruptio on tuonut uusia liiketoimintamahdollisuuksia ja mahdollistanut myös räjähdysmäistä kasvua.

Jälleen kerran, tulevaisuuden ennustettavuus on vaikeata. Lopuksi mukaan sekoitetaan vielä koko työn tekemisen sekä työtapojen murros; etätyöt, työn tekemisen pirstaloituminen ja mobiilit työpisteet yhdistettynä työntekijöiden lyhyempiin työuriin samalla työnantajalla. Nämä kaikki luovat tilatarpeiden ennustamiseen epävarmuutta, mikä on väistämättä näkynyt vuokrasopimuksissa.

Mutta muutos tuo mukanaan myös mahdollisuuksia. Lyhyillä vuokrasopimuksillekin on kehittynyt liiketoimintamahdollisuuksia, joista yhtenä ilmiönä mainittakoon coworking-tilat. Coworking-tiloja voidaan kuvailla yhteisöllisiksi tiloiksi, jossa samassa tilassa voi työskennellä freelancereita, tutkijoita, yksinyrittäjiä, pienten yritysten sekä suurten yritysten työntekijöitä.

Hinnoittelu lähtee tuntiperusteisesta maksuista aina jatkuvaan jäsenyyteen eikä se perustu puhtaasti tilavuokraan vaan sisältää palvelukokonaisuuden, jonka käyttäjä saa maksua vastaan. Coworking käy yhteen hyvin jakamistalouden ja yhteiskäytön megatrendien kanssa.

Keksintö ei sinänsä ole uusi mutta uusien innovatiivisten konseptien kautta coworking-tilat ovat nähtävästi saavuttaneet oman leimahduspisteensä ja lyöneet viimein kunnolla läpi varteenotettavana vaihtoehtona perinteiselle toimitilavuokraamiselle. Coworking eli yhteisölliset työtilat ovat saaneet valtavasti nostetta maailmalla, etenkin Iso-Britanniassa sekä Yhdysvalloissa. Coworking-tilat ovatkin lisääntyneet viimeisten vuosien (2015-2018) aikana noin 30 prosentin vuositahtia ja käyttäjämäärät kolminkertaistuneet vuodesta 2015.

Kasvuvauhti on erittäin kova ja pioneeriyrityksenä tällä hetkellä mainittakoon New Yorkissa 2010 perustettu coworking-tiloja tarjoaja WeWork. Alle kymmenen vuotta vanhan yrityksen arvoksi on arvioitu noin 20 miljardia dollaria. Se toimii tällä hetkellä 21:ssa maassa ja on esimerkiksi yksi Lontoon toimistomarkkinoiden suurimmista vuokralaisista. WeWork on erinomainen esimerkki siitä, miten kiinteistömarkkinoilla muutos ei ota enää kymmeniä vuosia vaan liikkeet saattavat olla nopeita ja näyttäviä.

Kiinteistösijoittamisessa menestyksen määrää lopulta oikeiden vuokralaisten löytäminen ja jos vaatimukset muuttuvat, tulee myös omistajan kyetä vastaamaan muuttuneeseen kysyntään.

Toimistotilojen osalta tämä edellyttää, ettei aktiivinen kiinteistösijoittaja enää voi välttää lyhyitä vuokrasopimuksia vaan tarttua haasteeseen. Suomessa onkin monet kiinteistösijoittajat luoneet oman coworking-konseptinsa vastaamaan sitä joustavaa tilakysyntää, mikä maailmalla on rajusti muuttamassa markkinoita. Tilaratkaisut tulee olla joustavia ja tilantarjoajan tulee muuttua tilan tarjoajasta palveluiden luojaksi. Muutos meillä Euroopan laidalla saattaa olla hidasta mutta se tapahtuu. Coworking-tilat ovat mahdollisuus itse liiketoimintana kuin myös potentiaalisena vuokralaisena.

Coworking-tilat eivät tietenkään muuta koko toimistokenttää ja edelleen löytyy kysyntää myös perinteiselle toimistolle. Eihän sähköiset kirjatkaan poistanut perinteistä fyysisiä kirjoja vaikka näin ennustettiin. Muutoksen sen se kuitenkin aiheutti. Tuhannen taalan kysymys on: Kuinka suuri tulee olemaan coworking-tilojen osuus tulevaisuudessa? Pienelläkin muutoksella voi olla kiinteistömarkkinoille ja toimitilatarjontaan suuret vaikutukset.

Tutustu LähiTapiola Sijoituskiinteistöt -rahastoon täältä.