Tuottavatko kiinteistörahastot yleensä yhtä paljon kuin viime aikoina?
Vuonna 2006 ja sitä edeltävinä kahtena vuonna tuotot kiinteistösektorilla olivat epätavallisen suuria. Tämä johtui muun muassa kiinteistöjen voimakkaasta arvonnoususta, REIT-lainsäädännön kehityksestä ja aikaisempaa suuremmista pääomavirroista sektorille. Kuluvana vuonna odotamme kiinteistösektorin tuottojen normalisoituvan yksinumeroisiksi. Tätä näkemystä tukevat muun muassa sektorin arvostus, korkotason nousu ja se, että kiinteistöjen arvosykli lähestyy huippuaan. Korostaisimme sitä, että kiinteistörahastoa, kuten muitakin osakerahastoja, suositellaan pitkän aikavälin sijoitukseksi. Suosittelemamme sijoitusaika on vähintään viisi vuotta.
Miten korkojen nousu vaikuttaa kiinteistömarkkinoiden arvostukseen?
Korkojen nousu vaikuttaa negatiivisesti niin listatun kiinteistösektorin kuin muunkin osakemarkkinan arvostukseen. Mitä korkeampi velkaantumisaste, sitä suurempi vaikutus korkojen nousulla on yrityksen arvoon. REIT-maailmassa kiinteistösijoitusyhtiöiden velkavipu on pieni, sillä velkaantumisastetta on rajoitettu. Tämä pienentää korkojen nousuun liittyvää riskiä. Lisäksi monet yritykset muuttivat velkansa kiinteäkorkoiseksi, kun korot olivat alhaisimmillaan. Korkojen nousun negatiivista vaikutusta laimentaa myös se, että vuokrat ovat yleensä sidottu hintaindeksiin, ja ne nousevat näin inflaation tahdissa.
Miten USA:n asuntomarkkinoiden romahdus vaikutti Euroopan kiinteistömarkkinoihin?
Mahdolliset ongelmat USA:n asuntomarkkinoilla heijastuvat kaikkiin pääomamarkkinoihin. Romahdus asuntomarkkinalla ja ongelmat asuntolainoissa vaikuttaisivat siis myös Euroopan kiinteistömarkkinoihin kasvavan riskipreemion kautta. Samalla tavalla muutkin kriisit heijastuvat läpi finanssimarkkinoiden tämän päivän globaalissa maailmassa. Aina on siis olemassa riski kiinteistöjen arvojen laskusta. Niin kauan, kun talouden perustekijät pysyvät kunnossa ja korkotason muutokset maltillisina, on riski äkilliseen romahdukseen kuitenkin suhteellisen pieni.
Miten odotat tuottojen kehittyvän kiinteistömarkkinoilla tänä vuonna?
Odotamme siis tuottojen kiinteistösektorilla laskevan kuluvana vuonna. Lisäksi varautuisimme tänä vuonna normaalia suurempaan kurssivaihteluun (volatiliteettiin). Odotettavissa on voittojen kotiuttamista vahvan vuoden 2006 jälkeen. Epävarmuus maailmantaloudesta ja koroista heijastunee myös kiinteistösektorin tuottoihin. Uskomme sektorin kuitenkin säilyvän mielenkiintoisena sijoituskohteena. Sen kehitystä lähivuosina tukevat muun muassa REIT-lainsäädäntö, voimakkaat pääomavirrat sektorille ja vuokratuottojen positiivinen kehitys lähes kaikilla Euroopan markkinoilla.
Anna Väänänen
osakesalkunhoitaja
Tapiola Omaisuudenhoito Oy